在南京购买一套刚需房，贷款总额100万元，贷款期限30年，年利率按当前主流的4.25%计算（LPR基础上加点，不同银行略有差异），初始选择等额本息还款，还款5年后（已还款60期），申请变更为等额本金还款。我们分别计算变更前后的月供和总利息。
先算变更前：等额本息还款方式下，每月月供是固定的。根据房贷计算公式，每月月供≈4919元。还款5年后，已还本金约12.8万元，剩余贷款本金约87.2万元，已支付利息约20.7万元。这时候大家会发现，5年下来，大部分还款都用来还利息了，本金只还了一小部分，这也是很多人想变更还款方式的核心原因。
再算变更后：变更为等额本金还款，剩余贷款本金87.2万元，剩余还款期限25年（300期）。等额本金的月供计算方式是：每月应还本金=剩余本金÷剩余期限，每月应还利息=剩余本金×月利率（年利率4.25%÷12≈0.354%）。
按照这个公式计算，变更后的第一个月月供=（872000÷300）+（872000×0.354%）≈2907元+3087元=6004元。而变更前最后一个月的月供还是4919元，也就是说，变更后第一个月月供直接增加了约1085元。
不过大家别慌，等额本金的月供是逐月递减的。比如变更后第二个月，剩余本金减少2907元，利息也会随之减少，月供≈5993元，每月递减约11元左右，越往后月供压力越小。
除了月供变化，更重要的是总利息差异。如果一直按等额本息还款30年，总利息约77.1万元；如果还款5年后变更为等额本金，剩余25年的总利息约46.8万元，加上前5年的20.7万元利息，总利息约67.5万元。两者对比，变更后总利息能节省约9.6万元！如果贷款金额更高、期限更长，节省的利息会更多，甚至能达到几十万。
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